最大债权人“松口” 泰禾得边喘息边找钱
原标题:最大债权人“松口”,泰禾得边喘息边找钱 || 焦点
  来源:无冕财经-无冕财经团队
  泰禾近期已有约170亿债务可延期偿还,债权人显然不想看到泰禾崩盘,但也不愿意在此时提供流动性,泰禾必须尽快盘活存量资产。
  债务重组终于有些眉目,但泰禾的翻盘之路仍艰险。
  12月25日,泰禾集团股份有限公司(000732.SZ,以下简称“泰禾”)公告称,预计未来12个月其对控股子公司的授权担保总额度为833亿元。截至目前,公司及控股子公司对外担保总额仍处高位,超过最近一期审计净资产100%。
  仍在担保背后,是近期的两笔债务展期让泰禾有了一丝喘息机会。根据12月18日、21日的公告,泰禾全资子公司分别与长城资管、民生银行达成债务重组协议,分别将120.03亿元、18亿元的债务,展期至2023年12月18日、2022年6月10日。这两笔总计138.03亿的债务本将在今年到期。
  只是,债务展期并未给泰禾注入流动性,后续的项目盘活至关重要。而扣除已展期部分,2020年泰禾还有约386亿的违约债务压顶。
  资本市场显然对泰禾信心不足。截至12月29日收盘,泰禾股价报3.88元/股,较年初跌幅达46.35%。
  债权人不想“集体沉船”
  据泰禾7月31日的公告,债务重组顺利进行是万科入股的关键前提。而在今年的中期业绩会上,万科总裁祝九胜用“要么集体沉船,要么集体上岸”来形容金融机构的抉择。
  拉锯近半年,泰禾的债权人显然不想“集体沉船”。
  据泰禾的两则公告,民生银行深圳分行同意珠海泰禾中央广场项目共计18亿的债务展期;长城资管深圳分公司同意将泰禾在深圳的两个项目,即深圳院子和坪山泰禾中央广场项目,共计120.03亿元的债务展期。
  为此,泰禾同意为展期后的两笔债务提供担保,担保额度分别为不超过18亿元、160亿元。
  另据“风财讯”消息,达成债务展期后,12月24日泰禾与长城资管深圳市分公司成立芜湖长维投资中心(有限合伙),以明股实债方式操作,方便优质项目融资并实现项目盘活,以此盘活长城资管深圳分公司持有的泰禾债权。
  “此次与长城资管、民生银行达成债务重组协议,将债务展期,对于泰禾而言会有更加充足的时间偿还债务,也获得了短暂的喘气时间。同时也向行业内释放一个积极信号,对于其他债权人来说起到一定的带头作用。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对无冕财经(ID:wumiancaijing)研究员表示。
  实际上,过去的11月,厦门信托和民生银行深圳分行也相继同意泰禾旗下项目公司8.6亿元、18亿元的债务展期。此外,泰禾的控股股东也已与华融资产的一笔4.87亿元债务已签署长期履行协议。
  也即,泰禾已有约169.5亿元的债务展期。这其中,长城资管、华融均是泰禾的主要债权人。据“乐居财经”消息,下一个“松口”的债权人或是东方资产,近期东方资产副总裁去往福州,专项处理相关难题并给予支持。

  ▲泰禾集团截至今年3月末的债务情况。
  “债权人达成重组协议,或许也是无奈之举,毕竟泰禾若最终崩盘对于其收回债务也无益。” 陈霄向无冕财经(ID:wumiancaijing)研究员指出。
  以华融与泰禾的纠葛为例。2017年9月,泰禾以59.6亿元总价拿下北京孙河别墅区地块,即如今的北京院子二期项目。此后泰禾集团、泰禾投资等主体与华融、大连银行北京分行签署委托贷款借款合同,贷款40亿元。
  截至2019年7月,该笔贷款中有25亿元违约。华融分为5亿元、20亿元两笔债务违约分别进行起诉。其中,这笔5亿债务就进行了多次强制执行和债务和解,直至12月3日,北京第三中级人民法院裁定双方和解。
  这期间,因项目停工、不能网签等原因,业主在维权的同时,也将矛头指向了华融资产。据此前央视报道,泰禾曾挪用该项目业主10多亿元购房款还债华融。
  可以窥见,资金危机下的一地鸡毛,让泰禾与众多债权人更像一根绳上的蚂蚱,一荣俱荣,一损俱损。
  流动资金怎么来?
  债务重组进行时,但泰禾经营和资金压力仍不容乐观。
  2020年,泰禾到期债务为555.11亿元。其中,来自信托公司、资管公司的贷款比例较高,分别达到46.64%和24.8%,公司债和银行贷款的占比较低,分别为14.5%和12.3%。若扣除已展期的169.5亿元,还有约385.61亿元的债务需要解决。
  此外,疫情、资金等多重因素下,泰禾销售乏力,资金回笼能力下降。据克而瑞数据,今年前11个月,泰禾以280.6亿元的全口径金额,位列房企销售排行榜第84位。
  营收和利润也大幅下滑。截至今年3季度,公司的营收下降86.75%至28.07亿元,净利润为-19.73亿元,同比降幅达193.01%。
  不少项目亦因资金问题处于停工或延期交付状态,业主维权四起。据第一财经此前报道,泰禾在北京、上海、杭州、苏州、太原、福州、厦门、漳州、中山等地多个项目均遭遇维权,业主收房无望。

  ▲泰禾·金尊府前的维权业主,图片来自网络。
  12月28日,微博账户“刘政-SAS”(认证为赛仕软件研究开发(北京)有限公司总经理)发了一篇北京院子二期业主声明称,泰禾全国23家楼盘参与,将2020年12月31日作为泰禾全国烂尾楼盘业主的维权日,希望政府主管部门和各媒体能够关注广大的受害业主。
  “债务展期的方式,可看出债权人希望泰禾自行盘活资产来解决问题。泰禾目前的经营有很多的不确定性,此时债权人不会直接给泰禾注入流动性。”知名地产分析师严跃进对无冕财经(ID:wumiancaijing)研究员表示。
  从近期展期的债务看,涉及的项目主要为深圳、广州、珠海、佛山这些市场较好的城市。在全国大部分项目面临进展压力的情况下,泰禾能否在债务展期的时间差内盘活这些区域的项目,甚是关键。
  不过,项目盘活也并非易事。比如本次涉及的三个项目中,珠海泰禾中央广场和坪山泰禾中央广场项目仅售出部分物业;深圳院子项目仍未有入市消息,该项由泰禾在2015年以57亿元的高价夺得,楼面价高达7.99万元/平方米。
  目前来看,泰禾的债务重组尚未有确定性成功,能否顺利获得万科战投,依旧充满变数。
  此前的7月31日,泰禾公告称拟以19.9%股份引入万科,但前提是泰禾债务顺利重组。万科对泰禾不承债、不提供增信以及财务资助,且在双方完成股权转让之后,万科才会协助泰禾进行公司治理,盘活存量资产。
  要活下去,泰禾还得想办法把手中的资产盘活、变现。

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责任编辑:张书瑗